证券时报两会报道组

“在疫情影响和现金流双重压力背景下，商业不动产发展承担着较大压力。”近日，全国人大代表、步步高(002251)董事长王填表示，调控政策需要将商业不动产与房地产住宅区别开来，有效鼓励和引导优质商业不动产项目打造和可持续发展。

今年全国两会，王填的建议主要涉及实体零售商业行业，内容包括将商业不动产入池公募REITs（房地产信托投资基金）、实体企业自持商业不动产融资不计入房地产调控范畴等。

王填认为，应该将商业不动产从房地产调控中解放出来，“商业不动产具有城市基础设施的属性。从价值属性来看，商业不动产作为服务产业载体，与物流仓库设施一样，是为社会和居民提供生活服务的基础设施。”王填说。

王填表示，从社会属性来看，商业不动产是城市美好生活方式的提供者，同时可以吸纳大量社会人员就业，员工可以就近工作，是解决社会就业问题的较优模式之一，是保民生、稳就业、促消费的重要保障。从价值属性来看，商业不动产的价值与经营绩效有着显著的正相关，本质上是以经营为抓手的服务业，是靠实干和艰苦经营创造的价值，而住宅价值受益于自然升值。从收益属性来看，商业不动产的收益率较为理性，毛租金收益率一般为5%~8%，按照商业不动产50万亿元的存量，每年租金的潜在财富效应可达3万亿元，如若参照国际市场30%的证券化水平，可形成逾15万亿元的可投资市场，具有较强的财富效应。

王填认为，对商业不动产一刀切，大大抵消了住宅调控的效果，丧失了利用商业不动产来重塑中国房地产和金融循环的机会，压制了中国商业不动产的活力，延缓了本该蓬勃发展的城市空间服务的升级，实际上严重阻碍了中国城市竞争力的塑造。

因此，王填建议，产业调控对于商业不动产应该区别对待，房地产调控的对象应是住宅市场调控，应将“房地产调控”改为“住宅市场调控”。

此外，由于商业不动产整体贷款额度受制于整个住宅调控，银行将商业不动产项目列入房地产控制类贷款，造成商业不动产贷款审批难。王填建议，商业不动产贷款额度从房地产总额调控中分离出来，支持与实体密切相关的商业不动产贷款审批，配套中长期贷款产品，鼓励商业不动产行业的并购重组贷款，鼓励保险、社保等资金投资于商业不动产。

另一方面，王填建议，将商业不动产入池公募REITs，“公募REITs作为优质商业不动产的金融工具，可有效盘活存量资产，有利于提高市场效率，建议尽快推动商业不动产REITs的体制建设，促进商业不动产产业链的健康良性循环，助力实体经济的发展。”